매각시점 등 의사결정에 큰 영향

 

 필자는 건국대 경영학과를 졸업한 뒤 우리들병원과 (주)우리들홀딩스에서 재무·인사팀장을 지내며 의료분야의 경험을 쌓았다. 공인회계사와 세무사 자격을 취득한 뒤에는 수림회계세무사무소 대표회계사와 태성회계법인의 파트너로 있다. 현재 고려대 법무대학원 의료법학과에 재학 중이다. 의료분야에 대한 경험과 회계사로서의 전문지식을 바탕으로 의료경영의 질적인 향상을 추구하고 있다. 문의(02-561-0077, surim07@naver.com)

양도소득세와 세제개편안 효과

지난 회에 이어 세제개편안과 관련된 내용을 보도록 하겠다. 세제개편안이 국회를 통과할 경우 가장 큰 영향을 받는 부분 중에 하나가 부동산과 관련된 세제부분이다. 부동산과 관련된 세제는 크게 취득·보유·양도의 3단계로 구분할 수 있다. 이번 회에서는 양도와 관련된 양도소득세에 대한 개요와 세제개편안에 따른 효과에 대하여 논하고자 한다.

양도소득세란 부동산 등 법 소정 자산을 양도하여 얻은 소득인 양도소득에 대하여 부과하는 국세로, 양도차익에서 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 차감하여 계산된 과세표준에 일정세율을 적용하여 계산한다.

법 소정자산이라 함은 토지·건물·부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리), 기타자산(특정주식, 특정시설물이용권, 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권), 일반주식(상장주식 중 대주주가 양도하는 것과 장외에서 양도하는 것, 비상장주식)을 말한다. 여기서 부동산에 관한 권리 중 지상권과 전세권은 민법상 물권이므로 등기 유·무에 관계없이 양도소득세과세대상이 되나, 부동산임차권의 경우 채권이므로 등기되어 재산적대항력이 생기는 경우에만 양도소득세과세대상이 된다.

양도란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·현물출자·대물변제 등으로 인하여 자산이 유상으로 이전되는 것을 말한다. 유상양도에 대하여는 양도자에게 양도소득세를 과세하며, 무상양도에 대하여는 수증자가 개인인 경우 증여세를 과세하고 영리법인인 경우 법인세를 과세한다.

다만 양도의 대상 중에서 주택은 국민의 거주생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 투기목적이 아닌 경우에는 과세하지 아니함으로써 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위한 목적으로 일정 요건을 충족하는 경우 비과세하고 있다.

이와 관련하여 본 세제개편안에서의 변화는 다음과 같다.

첫째, 양도소득세가 과세되는 고가주택기준이 현행 6억원 초과에서 9억원 초과로 상향조정되었다.

둘째, 1세대 1주택 장기보유특별공제는 확대된다. 연 4%로 최대 20년 이상 보유시 80%까지 공제되는 현행 장기보유특별공제비율을 연 8%로 최대 10년 이상 보유시 80%로 확대해 3년 이상 보유한 1세대 1주택자의 세부담을 줄였다.

셋째, 양도소득세의 과표구간은 현행 1000만원 이하 9%, 1000만원 초과 4000만원 이하 18%, 4000만원 초과 8000만원 이하 27%, 8000만원 초과 36%로 4개 구간으로 나누던 것을, 앞으로는 1200만원 이하 6%, 1200만원 초과 4600만원 이하 15%, 4600만원 초과 8800만원 이하 24%, 8800만원 초과 33%로 구분하는 종합소득세 과표구간과 세율을 일치시켰다.

양도소득세 개편안이 적용되면 1세대 1주택 고가주택장기보유자의 양도세는 큰 폭으로 줄어든다. 예를 들어 1세대 1주택 거주요건을 갖춘 사람이 2억원에 취득한 주택을 10년 후 10억원에 팔면 양도차익이 8억원으로 현행세법에 의하면 약 5500만원의 세금을 납부해야 했지만, 이번 개편안에 따르면 약 92만원만 내면 된다.

넷째, 실수요자의 1세대 1주택 비과세 요건에서 일정기간을 의무적으로 거주해야 하는데 수도권 대부분의 지역의 경우 3년 보유 및 3년 거주해야 양도세가 비과세되며, 비수도권 및 수도권 일부지역은 3년 보유 및 2년 거주요건을 갖춰야 한다.

다섯째, 1세대 다주택자에 대한 양도세부담도 일부 줄어든다. 다주택자 중 양도세가 중과되지 않는 저가주택의 기준을 지방소재 2주택자 경우 1억원에서 3억원으로 확대(수도권은 1억원 유지)하고, 비수도권에 한해 중과에서 제외되는 임대주택의 요건도 현행 5호 이상 10년 이상 85㎡이하에서 1호 이상 7년 이상 149㎡이하로 완화된다.

여섯째, 실수요 2주택자에 대한 양도세 중과 배제 대상을 현행 근무상의 형편에 따른 대상에 취학 및 장기요양 등의 사유도 추가됐다. 다만 3억원 이하의 주택에 1년 이상 거주했을 경우에만 해당된다.

일곱째, 양도일로부터 소급해 5년 이내에 배우자로부터 증여받은 재산을 양도할 경우 양도소득세를 이월과세하는데 적용대상에 배우자 외의 직계존비속으로부터 증여받은 경우가 추가됐다.

이와는 별도로 상속인이 무주택자로 10년 이상 피상속인과 동거거주했다면 5억원의 한도 내에서 주택가격의 40%를 공제하는 1세대 1주택 상속공제를 신설했다. 상속세 과세가격이 15억원일 경우 배우자 공제 5억원, 일괄공제 5억원에 주택상속공제 5억원을 추가하면 공동주택가격이 15억원이더라도 상속세가 전액 면제가능하다.

어디까지나  '안'인만큼 거주요건강화에 대한 유예검토 등 아직까지 설왕설래하는 부분들이 많음에 유의하더라도, 세제의 변화가 주는 매각시점 등 의사결정의 중요성으로 인하여 3회에 걸쳐 간략하게 알아보았다.