건강을 위한 바른 소리, 의료를 위한 곧은 소리
updated. 2024-03-29 15:21 (금)
[공보경의 의료경영학 카페]<12>
[공보경의 의료경영학 카페]<12>
  • Doctorsnews kmatimes@kma.org
  • 승인 2008.10.27 11:37
  • 댓글 0
  • 페이스북
  • 트위터
  • 네이버밴드
  • 카카오톡
이 기사를 공유합니다

"건물매매 법무사 등 전문가와 상의"

사업장 마련-부동산 매입

지난 회에 이어 사업장의 마련과 관련된 사안들에 대해 알아보도록 한다.

사업장을 마련하는 두 번째 방법으로는 타인의 부동산을 매입하는 방법이 있는데 이 경우 매입금액에 취·등록세 등의 제세공과금과 중개수수료 등 부대비용을 모두 합친 금액이 부동산 취득가액이 된다.

이 경우 부동산 취득가액 중 감가상각대상이 아닌 토지분을 제외한 건축물부분에 대해서만 감가상각이 가능하다. 구입시 매매계약서 등에 가액의 구분이 명확한 경우 그 구분대로 계산하면 되지만, 일괄적으로 기재되어있는 경우 적정비율로 안분해야 한다.

통상 분양을 받는 경우도 매입에 해당하는데, 개원하기 상당기간 전에 분양을 받는 경우 분양대금을 대출받아 지급하는 경우가 많다. 이때 건축물의 사용개시일까지 발생한 금융비용은 토지와 건물의 취득가액이 되며, 건물의 취득가액으로 안분되는 이자비용은 건물가액에 포함되어 감가상각대상이 됨에 유의하여야 한다. 매입뿐만 아니라 신축에 의한 취득 시에도 금융비용의 자본화는 해당한다.

토지의 취득가액을 구성하면 양도시점에서만 비용화가 가능하며, 건물의 취득가액을 구성하면 보통 20년에 걸쳐 감가상각으로 비용화가 가능함을 의미한다. 언젠가는 비용화되겠지만 그 시점이 언제냐에 따른 현재가치의 차이가 발생할 수 있는 것이다.

법률적인 측면에서 분양을 받는 경우 해당 상가건물에서 입점자가 개시할 수 있는 업종이 제한되어 있는지 여부를 확인하는 것이 중요하다. 업종제한 약정은 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자에게도 효력이 미친다는 것이 대법원 판례의 태도이다. 이로 인한 위반에 따른 상가 내 다른 입점자들의 법적 조치로 영업을 중단해야 하는 사태가 발생할 수 있음에 주의하여야 한다.

이와는 별도로 누진세율에 따른 누진효과가 많을 경우 신축하는 건물을 별도의 소득이 없거나 낮은 배우자 또는 친인척의 명의로 취득하는 세테크방법이 있다. 이 경우 자금에 대한 증여세부담을 발생할 수 있다. 배우자 등 수증자의 임대소득 증가와 당사자의 사업소득 감소라는 상호작용이 발생하게 되는데, 이에 대해서는 누진세율의 특징에 따른 비교가 필요하다. 특히 실질적으로 자산이 배우자 등 수증자에게 이전되는 것이므로 세테크측면만이 아닌 전체적인 자산측면에서의 검토가 반드시 필요한 부분이다.

또한 적정임차료를 지급하지 아니하고 저가 혹은 고가의 가액이 산정되는 경우 부당행위계산부인 또는 증여의제 등의 문제가 발생할 수 있으므로 임차료 산정에 신중을 기하여야 한다.

추가적으로 신축매입 등의 부동산 등의 취득 시 자금출처조사에 대비하여야 한다. 자금출처조사란 어떤 사람이 부동산 및 동산 등의 재산을 취득한 경우 당해 재산을 취득하기 위하여 지불한 자금이 취득한 사람의 자력에 의한 것인지 여부를 조사하여 상속세및증여세법의 규정에 의한 증여세과세대상인지 여부를 판단하는 것을 말한다. 취득자금이 10억원 미만인 경우 자금의 출처가 80%이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 되며, 취득자금이 10억원 이상인 경우 자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 본다.

자금출처의 인정범위는 소유재산처분대금, 이자배당소득 기타소득 등 소득, 재산취득일 이전의 전세금, 임대보증금, 금융기관 대출금 등이며, 자금출처를 입증하지 못하면 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정하여 출처를 입증하지 못한 금액에 대해서는 증여세가 과세된다. 만약 사전에 신고하지 않았다면 증여세 뿐 만 아니라 정상신고한 때에 받을 수 있는 신고세액공제(10%)를 받지 못하고 오히려 가산세까지 부담해야 한다.

참고적으로 부동산 매매계약시에 거래규모가 크고 확인할 사항이 많으므로 많은 주의를 요한다. 유의사항으로는 부동산의 소유자가 일치하는지, 부동산에 제한물권이 설정되어 있지는 않은지, 부동산의 공부상의 면적과 실제상의 면적이 일치하는지 등을 우선적으로 점검해야 한다. 직접 현장을 확인하도록 하고, 대금의 지급과 등기이전의 절차가 동시에 이루어지도록 하며, 중도금 지급시 가등기를 신청해두거나 등기부등본은 계약의 최종시점까지 본인이 직접 발급받아서 확인하는 등의 안전조치를 취해야 한다.

건물매매계약에 있어서 건물 인도일 이전에 건물 소실 등에 대비한 위험부담의 문제, 건물에 대한 보험, 건물에서 발생되는 각종 비용의 처리문제가 논의되어야 하며 신축건물의 매입시 건축물대상에 의하여 최초 건축한 건축주가 소유권 보존등기를 마친 후 소유권이전등기를 받아야 하므로 매수인이 매입했다고 해서 곧바로 소유권보존등기를 할 수는 없다는 점도 주의하여야 한다.

다만 부동산 관련공부를 파악하거나 도면을 이해한다는 것이 사실상 어려우므로 부동산매매의 안전을 위하여 가능하면 법무사 등의 전문가에게 의뢰하여 관련사항에 대해 상세하게 확인하는 것이 계약의 위험을 줄이는 방법이 된다.

▲ 공보경
필자는 건국대 경영학과를 졸업한 뒤 우리들병원과 (주)우리들홀딩스에서 재무·인사팀장을 지내며 의료분야의 경험을 쌓았다. 공인회계사와 세무사 자격을 취득한 뒤에는 수림회계세무사무소 대표회계사와 태성회계법인의 파트너로 있다. 현재 고려대 법무대학원 의료법학과에 재학 중이다. 의료분야에 대한 경험과 회계사로서의 전문지식을 바탕으로 의료경영의 질적인 향상을 추구하고 있다. 문의(02-561-0077, surim07@naver.com)


개의 댓글

0 / 400
댓글 정렬
BEST댓글
BEST 댓글 답글과 추천수를 합산하여 자동으로 노출됩니다.
댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글수정
댓글 수정은 작성 후 1분내에만 가능합니다.
/ 400

내 댓글 모음