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  • 승인 2008.10.29 11:27
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"신중하게 미리 계산된 위험만을…"

사업장 마련-임대차 방식

지난 회에 이어 본회에서 사업장을 마련하는 세 번째 방법으로 가장 많이 활용되는 임대차방식에 대해 살펴보도록 하겠다.

임대차계약이란 임차인이 일정한 계약기간 동안 임대인에게 차임을 지불하고 부동산을 사용·수익할 권리를 갖는 계약이다. 차임은 보증금과 임차료로 나눌 수 있는데 보증금은 계약기간 만료시 임대인으로부터 다시 돌려받는 만큼 임차인에게는 비용이 아닌 자산이 되나 월임차료는 비용이 된다. 월임차료는 세금계산서·간이과세자에 대한 송금명세서 등을 갖춰야 증빙불비가산세를 피할 수 있다.

임대차로 병의원을 개원하는 경우 인테리어 등의 많은 투자를 필요로 하므로 계약에 있어서 신중을 기하여야 한다. 임차인에게 전대받는 것은 향후 임차인이 임대차계약 만료시에 주인인 임대인에게 연장을 받지 못하는 경우 막대한 자본을 들여 개설한 의원의 투자금을 회수하지 못할 수 있으므로 건물주와 계약해야 한다.

임차권은 그 본질이 채권이므로 대항력이 없어서 임대차도중에 임대인이 목적물을 제3자에게 양도하면 임차인은 양수인에게 권리를 주장할 수 없다. 대항력이란 본인이 체결한 임대차계약에 관한 법률관계를 계약의 상대방인 임대인뿐만 아니라 제3자에게도 주장할 수 있는 효력을 말한다.

대항요건을 취득하는 경우에는 건물의 매각·경매 등 이전에 따른 새로운 건물주와의 관계에 있어서 자신의 임차권을 주장하여 본래의 임대차기간이 종료될 때까지 계속 사용·수익할 수 있고, 기간만료 후 양수인으로부터 임차보증금을 반환받을 수 있다.

계약체결에 앞서 권리관계와 용도제한 등의 확인을 위해 부동산등기부와 건축물대장, 토지이용계획서등을 점검해야 한다. 부동산등기부를 통해 압류·가압류·가처분· 가등기 또는 예고등기 등이 되어있는지를 확인해야 한다. 가처분등기이후에 임차한 경우 가처분권리자가 승소하면 가처분등기이후에 행해진 모든 행위는 효력이 없어 보호받을 수 없으며, 예고등기가 있다는 것은 소유권분쟁이 있다는 것이므로 피하는 것이 좋다.

또한 선순위 저당권이나 전세권이 설정되어있으면 설정 후 임차한 임차인은 저당권자나 전세권자보다 후순위권리자가 됨으로 임차보증금을 돌려받기 어려워진다.

또한 건축물대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 건물소유자와 다를 경우 부동산등기부의 건물소유자가 진정한 소유자이므로 부동산 등기부의 건물소유자와 계약하여야 한다.

토지이용계획서를 통해 해당지역의 재개발 또는 도로개설 등의 여부를 확인할 수 있어 향후 상권분석에 이용할 수 있다.

임대차계약으로 불필요한 경제적손실을 보지 않기 위하여 다음의 사항을 특약하는 것도 고려해 볼 필요가 있다.

입주 시 발견하기 어려운 보일러고장이나 누수 등의 수리비용의 부담에 대해 입주하기 전 발생하자는 임대인의비용으로 수리하고 입주일부터 가까운 시일 내에 발견된 경우 그 고장을 인도받기 전에 발생된 것으로 추정한다는 취지의 문구를 넣어 책임범위를 명확히 할 수 있다.

임대차계약 후 입주일까지 상당기간이 소요되므로 그 사이에 임대인이 다른 사람에게 근저당권 등을 설정할 수 없도록 하고, 위반 시 계약의 해제와 손해배상에 대해서도 약정함으로써 보증금보호장치를 할 수 있다.


전임차인에게 권리금을 지급하고 입주한 임차인에게는 권리금회수가 중요한 문제가 된다. 건물소유자가 계약만료 후 계속 임대하지 않을 경우 회수방법이 없고, 임대인과는 아무런 관련이 없으므로 최대한 임차인이 지급한 권리금회수를 위해 임대인이 정당한 사유없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 다른 사람에게 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우 임대인이 임차인에게 직접 권리금지급을 책임지겠다는 취지의 약정을 하는 것도 검토해보아야 한다.

또한 주차장·창고 또는 간판의 부착과 같은 건물 부속물의 이용에 관한 사항을 약정하여 주차할 수 있는 차량의 수 및 유료사용문제, 창고의 사용범위, 건물에 부착할 수 있는 간판의 크기 등과 같은 문제를 약정해 두는 것도 필요하다. 추가적으로 입주 전 공과금미납분에 대한 임대인부담이라든가 중도임대차계약해시시 보증금반환특약 등을 고려할 수 있다. 권리금을 받는 경우 사업소득 또는 기타소득으로 종합소득세 과세대상이 되며, 권리금을 지급하는 경우 자산성이 인정될 때 무형자산으로 상각을 통해 적정내용연수동안 비용화 된다.

지금까지 이렇게 복잡하게 안했어도 잘 운영해왔다고 할 수 있을 것이다. 그런 분들에게 한정화 교수의 <불황을 뚫는 7가지 생존전략>의 한 구절을 들려드리고 싶다. "성공적인 기업가는 매우 신중하게 미리 계산된 위험만을 무릅쓴다. 그들은 자신에게 처할 위험을 피하거나, 최소화하고 또한 위험을 분산함으로써 성공의 운을 자신의 편으로 만든다."

▲ 공보경
필자는 건국대 경영학과를 졸업한 뒤 우리들병원과 (주)우리들홀딩스에서 재무·인사팀장을 지내며 의료분야의 경험을 쌓았다. 공인회계사와 세무사 자격을 취득한 뒤에는 수림회계세무사무소 대표회계사와 태성회계법인의 파트너로 있다. 현재 고려대 법무대학원 의료법학과에 재학 중이다. 의료분야에 대한 경험과 회계사로서의 전문지식을 바탕으로 의료경영의 질적인 향상을 추구하고 있다. 문의(02-561-0077, surim07@naver.com)


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