A원장은 강남에 비뇨기과를 개원하려고 야심차게 준비하고 있다. 마침 길목이 좋은 곳에 자리가 나서 전세를 얻어 개원하려고 한다. 관리사무소를 통해 임대계약을 하려고 하는데 관리사무소장이 건물주가 반드시 제소전 화해를 해야 건물을 사용할 수 있다고 하여 난생 처음 '제소전 화해'란 말을 알게 되었다. 이런 경우 건물주가 하자는대로 해야 하는지 의문이 들어 문의를 해왔다.　

'제소전 화해'는 장래 민사적인 분쟁이 있을 수도 있다는 점을 계약 당사자가 미리 예견하고 있을 수 있는 분쟁을 간편하게 해결하기 위하여 미리 재판을 받아 두는 것을 말한다. 그 방법은 당사자 또는 당사자가 선임한 변호사가 관할 지방법원단독판사 앞에서 화해신청을 하여 그 화해기일에 일정한 화해문구가 판결문처럼 성립하게 되는 것이다.

제소전 화해를 통하여 작성된 '화해조서'는 통상의 판결문과 마찬가지로 집행력을 가지게 된다. 집행력이란 별도의 판결 없이 바로 채무자의 재산에 압류를 하여 경매를 실시하거나 철거를 할 수 있는 강제력을 말한다. 요사이 제소전 화해는 주로 임대차 계약시 임차인은 계약기간의 보장, 임대인은 계약기간 만료 후 건물명도의 확보차원에서 이용되고 있다. 즉, 임대인, 임차인 양 당사자간 계약기간 등의 합의를 전제로 하여 향후 건물명도와 관련하여 소송으로 다투는 것을 상호 방지하기 위하여 사용되고 있는 것이다.

일단 임대인과 임차인 간에 제소전화해가 성립되면, 임차인이 화해조항을 위반할 경우 임대인은 별도의 재판을 거치지 않고 즉시 강제집행을 할 수 있다. 건물임대차 계약에서의 제소전 화해는 아무래도 경제적 약자의 입장인 세입자로서는 임대인의 제소전 화해요구를 거부할 수가 없는 입장에 처한 경우가 많으므로 사실상 화해가 아닌 강요로서의 성격도 있음을 부인할 수는 없다.

A원장은 건물주에게  계약 체결 전에 우선 '제소전 화해문구가 무엇인지'를 알려 달라고 해서 계약상 의무 이외에 A원장에게 불리한 문구가 무엇인지를 먼저 알아보고 계약을 체결할지 말지를 결정하거나, 적어도 어떠한 불리한 점이 있는 지를 미리 알고 사업계획을 세워야 한다.

가장 낭패를 보는 경우가 1년으로 계약이지만 계속 연장을 할 줄 알고 거액의 인테리어비용을 들여 인테리어를 시작하고 있는데 제소전 화해 조항에서 1년 후 임대인이 나가야 한다는 조항이 있어 막대한 인테리어 비용을 날리거나 이 비용 때문에 1년 후 또 불리한 조건에 계약을 체결하는 경우이다. 실제 의사들이 개원을 하면서 이러한 일을 겪는 경우가 비일비재하다. 상황이 열악하다면 자신이 어떠한 불리한 조건하에 있는지를 미리 파악하는 것도 지혜로운 일이다. A원장이 돈을 많이 벌어서 자신의 건물에서 병원을 경영할 날이 빨리 오길 바란다.  (02-3477-2131).